【亞洲文旅網訊】疫情封關期間，香港樓市尤其是豪宅市場由於缺少內地買家，出現了較明顯的市場下跌。在今年的第一季度，香港豪宅價格降了4.5%，豪宅租金整體降幅也達到2017年以來最大。豪宅降價5000萬求售、地皮虧損25.7億賤賣，樓價輾轉向下，往常繁榮火爆的房地產市場陷入寒冬
半山豪宅降價5000萬賣不出去
香港樓市打破“只漲不跌”
近日，據港媒報道，張柏芝在離婚之前購買的世紀大廈單位，已經由多年前的2億港元減至1.5億劈價求售。據爆料，張柏芝與謝霆鋒在2011年離婚，宣布婚變之前，謝霆鋒花了一億港元買中環鋪位，而張柏芝豪擲1.28億港元，以“摸頂價”購入世紀大廈頂樓單位，單價創下當時新高。
這些年，張柏芝一直都將房子租出去賺租金，但最終決定還是賣房。
據中介透露，張柏芝的報價從放盤後就一路降價，由2億變1.75億，現在還以1.5億元掛牌。而同座最新一宗成交，已經是2018年的事，一個低層單位以1億港元賣出。以此推算，張柏芝的豪宅要降價到1億港元，才可能有人接手。
虧本甩賣、地皮流拍，豪宅價值迅速縮水
去年11月，有“山頂地王”之稱的港島山頂文輝道一塊豪宅地皮流拍，市場預計樓面價合計6萬至12萬港元/平方尺（約合人民幣57.16萬至114.31萬元/平方米）。
二手豪宅也遭遇了虧本甩賣：有買家不惜損失3610萬港元的定金，放棄總價7.22億港元的Mount Nicholson頂級豪宅。尖沙咀一套複式豪宅，從1.5億港元降至1億，最後降到甩手價4000萬港元。更早一次“豪宅甩賣”是在去年8月，何文田半山一號一套約150平的房子，原本定價3500萬，後來降了350萬才賣出去，比市場價低了10%。
事實上，不止豪宅在降價，近幾年內地買家最喜歡買的地區也在房價下跌的範圍中。
九龍、新界豪華平均銷售價格下滑4.5%，九龍站、九龍塘分別下滑6.9%和4.9%。
老牌豪宅加大放租放售，十年租金升勢按下暫停鍵
5月6日，仲量聯行的數據顯示，香港豪宅租金相較於2019年下跌了5.8%。這也是香港豪宅租金自2017年以來的最大跌幅。並且，在過去的兩個月，老牌豪宅增加了不少放租放售的房子。有業主表示，他手上的兩套房已經空置了七個月，一直沒能找到合適的租客，幹脆減價求售，希望套現度過難關。
事實上，自去年底，香港各區就已經出現了劈租潮。
據差估署數據顯示，自2008年以來，香港私人住宅租金曾連升十年。但從去年下半年開始，受到遊行沖擊，香港經濟增長大幅下跌。去年12月租金指數就已連跌4個月，全年累跌近1.8%，打斷持續十年的租金升勢。種種跡象表明，香港豪宅的價值正在迅速縮水。
虧損25.7億賤賣地皮
香港樓市正遭遇“寒冬”
和房企虧損25.7億的數額比起來，張柏芝的豪宅劈價售賣也只是“寒冬”中的冰山一角。
5月11日，香港上市房企高銀金融發布公告稱，公司決定以約70.4億港元出售一幅位於九龍啟德發展區的住宅土地，買方為Top Family Group Limited。
據悉，該項目地塊由高銀系公司迅富國際有限公司與高銀系主席潘蘇通以組成合資公司方式，於2018年11月斥資89.07億港元拿下。對比一年半前的中標價，此次出售折讓約21%。高銀金融預期，扣除償還集團的借貸後，此次出售將錄得虧損約25.71億港元。
香港樓市正遭遇前所未有的“寒冬”，或許這也是高銀金融本次賤賣地皮的主要原因。
持續近半年的社會活動，加上疫情黑天鵝全球肆虐，美股10天內連續4次向下熔斷，都令買家將懷疑的目光聚焦在香港樓市。據銀行調查香港物業的估值結果顯示，許多屋苑的房價比去年下半年的成交價，下跌了10%左右。
以沙田第一城舉例，最近沙田第一城10座中層327平方尺的房子，只能賣到530萬，而去年同面積同戶型的房子能夠賣到636萬，跌了100多萬。
商業地產方面，今年一季度香港甲級寫字樓平均待租率升至10%，創下十年新高。
自去年二季度以來，香港甲級寫字樓的租金已經開始走弱，受疫情拖累，降幅在今年首季進一步加劇。
以中環的超甲級寫字樓為例，今年第一季度的租金跌幅達到4%，同比下跌近12%。
許多專業人士都預測今年香港的樓市將會下跌，星展銀行預測香港樓價會跌15%，一些地產公司甚至認為今年的房價會跌20%。
“首付1成”無用武之地
香港樓市泡沫有多嚴重？
長達15年的榮耀時刻悄然褪去，香港樓市正在度過漫長的冬天。去年10月16日，香港特區政府公布了《施政報告》，提出放寬按揭政策，首次置業者首付一成即可在香港買房。
本來以為這是一次上車的好機會，誰知道房價竟然下跌了，剛貸款的那批人，分分鐘變成了負資產。還有最近出現的“失業潮”，給這批背著房貸的人，也帶來了不小的壓力。
20年來，香港樓市經曆了大風大浪、“十起十落”。亞洲金融危機、投機、炒作、跟風，使香港樓市泡沫於1997年破滅，房價一度下跌70%。
1987-1997年，是香港房價瘋狂飆升的時期，10年上漲了10倍，香港人平均把月薪的74%用作供樓，香港房價更是在1997年達到一個曆史高峰，單價達14萬港元/平方米。
持續狂漲的香港房價，也讓以地產為主業的李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤“香港四大家族”積累了驚人的財富。1997年，四大財團的財富總和超過440億美元，相當於當時7個廣東省的財政收入。
1996年，由於買房人太多，房子供不應求，開發商不得不實行搖號購房——香港比內地大概早了20年進入全民搖號買房的時代。
1997年香港樓市亞洲金融危機爆發，香港經濟元氣大傷，刺破了樓市泡沫；香港回歸後第一任特首董建華提出“八萬五計劃”，即每年新建不少於八萬五千套廉價住房。
圖片來源：香港01
2000年至2003年，由於“八萬五”計劃，香港樓市持續下跌，最高時跌去七成，這是香港樓市有史以來跌得最慘重的一次。“八萬五計劃”被徹底放棄，直到2003年2012年之後，香港房屋委員會才首次發售新居屋，且只有2000間。
圖片來源：國民經略
從2003年到2018年是香港15年的大牛市，房價平均上漲了5倍以上，部分地區房價上漲了10倍。從2003年7月至2018年7月，香港私人住宅價格指數從58.4上升到394.8，漲幅為5.7倍，其中港島、九龍、新界的A類私人住宅漲幅分別達到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均漲幅均在10%以上。
今年3月，中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，港府過去十年在樓市實施的辣招，無疑妨礙正常發展，但亦因此消除市場中的泡沫。
起起落落之間，香港依然是中國為數不多經曆國際金融市場洗禮過的城市，它曾是我們瞭望和觀察歐美的唯一窗口。在中美貿易摩擦、修例風波及新冠肺炎以來，房價受到了一定的沖擊作用，這一次，香港樓市還能再次書寫傳奇嗎？
