【亞洲文旅網訊】由於市場氣氛冷淡，甚至爆出一些超低單價租賃交易。作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環的租金曾經 “貴”絕全球。然而，在新冠肺炎疫情影響下，中資金融機構、共享辦公平臺等紛紛放慢甚至擱置擴張步伐，這對香港甲級寫字樓租賃市場的影響立竿見影。
“繼去年第四季後，香港甲級寫字樓市場吸納量再錄得負數值，自上季的-37萬平方呎再擴大至本季的-52萬平方呎。第一季度寫字樓租賃活動幾近冰封，令香港整體甲級寫字樓市場吸納量錄得18年來最大的單季跌幅，主要來自金融、保險及共享工作空間行業的需求縮減。”戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰在接受21世紀經濟報道記者采訪時坦言。
由於需求驟減，甲級寫字樓整體平均待租率升至10%，創下十年新高。自去年第二季度以來，香港甲級寫字樓的租金已經開始走弱，受疫情拖累，跌幅在今年首季進一步加劇。以中環的超甲級寫字樓為例，今年第一季度的租金跌幅達到4%，同比下跌近12%。
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出：“當整體寫字樓待租率升至10%，這是一個重要的分水嶺。業主在尋找新租戶以填補待租樓面時就會開始出現壓力，市場形勢將會轉向租客主導，然而目前由於疫情及環球經濟前景嚴峻，租賃需求大為削弱，預計今年全年的待租率將維持在雙位數的水平，整體租金在今年將下調13-18%，中環區的跌幅會達到15-20%。”
消失的租戶：中資金融機構、共享空間
近年來隨著大量的中資金融機構進入香港市場，甲級寫字樓租金亦水漲船高。根據世邦魏理仕的研究顯示，2016年3月至2019年3月，香港甲級寫字樓租用總面積增加430萬方呎，總面積達7570萬方呎。在此期間，中資機構在香港甲級寫字樓租用總面積增加210萬方呎，與上一個3年的120萬方呎比較，增速明顯加快。其中，中資金融機構貢獻了近60%的租用面積增長。
同時，共享工作空間亦成為香港寫字樓需求的其中一個主力軍。一直以來，港島核心地段（寫字樓）的空置率長期處於 2%左右，租金持續高企，吸引了多家共享空間平臺進入香港市場。
在2016年至2019年期間，共享工作平臺在香港甲級寫字樓市場租賃面積增長了60%至120萬方呎。一些國際運營商一度在香港快速擴張，成為共享工作間租賃面積增加的主因。過去三年間，香港寫字樓共用辦公租賃面積共增加458，200平方呎，其中國際運營商占316，400平方呎。
以2018年為例，香港共享空間平臺在甲級寫字樓的新租賃達到25.4萬平方呎，相比2016年的11.3萬平方呎大幅增加124%。然而，自去年以來，市場壞消息四起，內地品牌“氪空間”去年初棄租華懋商廈，全線撤出香港；全球共享辦公“鼻祖”WeWork去年底被傳縮減業務，市場一度傳言公司將退出在香港的6個辦公地點。
據21世紀經濟報道記者調查顯示，多家在港運營的共享辦公平臺近期紛紛推出了大幅優惠。例如Metro Workspace為新客戶提供前三個月免租50%，並有最多1000港元的搬家費補貼。另一共享工作空間運營商Three Commas則打出了每人月租低至1800港元的廣告。
由於市場氣氛冷淡，甚至爆出一些超低單價租賃交易。據21世紀經濟報道查閱成交資料顯示，2月底，位於金鐘的美國銀行中心一個高層單位，面積約2637方呎，僅以月租11.07萬港元租出，成交呎租僅為42港元，創下這棟大樓過去十年的呎租新低紀錄。
相比之下，目前香港中環區甲級寫字樓的平均呎租約為130港元。作為中環的超甲級寫字樓“地標”國際金融中心，盡管成交呎租仍保持在210港元，但租賃成交十分疏落。去年迄今為止，僅有三宗成交。
蕭亮輝向21世紀經濟報道記者坦言，由於租金下調，甲級寫字樓市場的成交亦受到影響。“投資者要求這類資產的價格有大幅的折讓，而且租金回報率至少要達到3%以上才會考慮。對於一些基金類投資者，他們非常關注是否可以馬上收租，產生現金流，相比之下，過去幾年，這些投資者可能更關注資產本身價格的漲幅。”
Valentino撤出亞洲最賺錢商場
自去年下半年以來，社會沖突導致訪港旅客人數銳減，香港奢侈品零售已經遭到沉重打擊。疫情更讓這些國際品牌“雪上加霜”，紛紛縮減在香港的店鋪規模。
香港特區政府統計處3月31日公布的數據顯示，2月香港零售額臨時估計為227億港元，同比暴跌44%，銷貨量則銳減46.7%，兩者均是1981年有紀錄以來單月最大跌幅。這已是連續13個月連續下跌。
其中，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物繼續成為重災區，2月份零售額同比高達78.5%；其次是衣物、鞋類及有關制品，下跌71.2%。
4月6日，意大利奢侈品牌Valentino（華倫天奴）位於尖沙咀廣東道海港城的旗艦店租約期滿結束營運。這家分店合面積達900平方米，是該品牌在香港最大旗艦店，自2015年開業。目前Valentino在香港共有6間分店，分別位於尖沙咀柯士甸道圓方、中環國際金融中心商場和置地廣場，以及銅鑼灣崇光百貨及利園一期等。
九倉置業主席吳天海此前表示，2月疫情爆發後，香港零售商營業額明顯下滑，預期今年續租租金會受壓，新簽租約的租金跟隨大市浮動。據悉，作為九倉置業旗下在香港的核心物業之一，海港城已於二、三月向租戶減租50%，但仍未能挽留租戶。
海港城不僅是香港最大的購物中心，更是亞洲最賺錢的商場。自2007年起，海港城十年來銷售額年均複合增長率超過10%，2018年更是達到驚人的24%。當年海港城銷售額超過370億港元，平均每天超過一億元港幣。
尖沙咀廣東道曾在全奢侈品市場中傲視群雄，法國奢侈品牌Louis Vuitton（路易威登）的廣東道店，曾創下該品牌全球單店最高銷售紀錄。然而時過境遷，受疫情”封關“措施影響，廣東道近月來異常冷清，昔日奢侈品店外遊客大排長龍的景象已經不再。
意大利時尚品牌Prada此前宣布，旗下位於羅素街2至4號的旗艦店在原定租約到期前，提早4個月於2月結束營業。路易威登亦有意撤消位於時代廣場的旗艦店。
然而，戴德梁行執行董事、香港商鋪部主管林應威向21世紀經濟報道記者透露：”國際品牌普遍認為疫情過後，亞洲市場的複蘇將快於歐美市場，因此他們並不會全面撤離香港這個重要市場，盡管在短期內會縮減規模來降低成本。“
