【亞洲文旅網訊】2019年7月24日，成都——2019年，中國經濟繼續轉型調整，成都經濟穩中有進，經濟增速超預期。應時而變，産業與樓宇高度融合，樓宇經濟步入3.0時期，成爲驅動經濟發展的全新産業。應勢而變，辦公樓市場趨勢快速演進，城市化進程提速，成都“東進”、“南拓”戰略帶動辦公樓市場版圖不斷外拓，天府新區與東部新城激活全新機遇點；需求結構隨經濟結構調整而變，新經濟、高技術産業成爲支撑辦公需求的首要驅動力。應市而變，商業地産市場變化顯著，未來，市場主體應聚焦企業與人的真實需求，探索全場景辦公體系帶來的價值。
仲量聯行成都董事總經理謝淩表示：“2019年上半年，成都經濟增速超預期，新經濟、高技術産業支撑經濟持續健康發展，同時帶動辦公樓市場調整轉型。辦公需求呈現新亮點——新經濟培育新動能，金融市場發展穩定，市場主體不斷涌現，中小微企業主導辦公需求。開發商及業主須應市而變，捕捉市場前沿動態，聚焦企業真實需求，打造全場景辦公體系。”
應時而變——2019年上半年成都辦公樓市場解讀
上半年成都優質辦公樓新增供應總計35.2萬平方米，接近2018全年供應水平；其中甲級辦公樓23.6萬平方米。新入市的甲級辦公樓項目包括位于金融城的中海國際中心 D座，天府新區的中交國際中心、中海財富中心等。伴隨高品質辦公樓落成，國家級新區天府新區已逐步邁入集中供應時期，成爲繼CBD、高新南區後成都辦公樓市場“第三極”。此外，“東進”戰略穩步推進，成都統籌布局66個産業功能區，未來東部新城將成爲産業辦公及新區開發的重點機遇板塊，帶動成都産業辦公市場版圖向南向東拓展。
雖然中國經濟增速于上半年呈現放緩迹象，但成都經濟實現8.2%的高速增長，較第一季度增速提升0.2個百分點。經濟發展持續釋放活力，産業發展穩中有進，GDP增速高于全國平均水平以及主要一二綫城市。但中國宏觀經濟走勢潜在影響辦公樓需求釋放，成都作爲1.5綫龍頭城市，市場對經濟的敏感度較高。上半年成都辦公樓市場淨吸納量達到27.5萬平方米，較去年同期下降約四成，但絕對值仍領先中國主要一二綫城市。辦公樓需求按季走低，第二季度整體需求表現低于預期。中國經濟已從高增長轉入高質量的發展階段，成都亦不例外。新經濟、高科技等戰略新興産業的積極引入有效加速城市化進程，促進成都辦公樓市場版圖進一步向外延伸。新興産業引入也是帶動成都辦公樓市場需求結構變化的根本原因。聚焦辦公需求的産業屬性，第二季度成都甲級辦公樓新增需求中占比超過10%的産業包括科技新媒體通訊業（TMT）23.9%、金融業17.0%、服務業15.8%、房地産與建築業15.5%。值得關注的是，聯合辦公等第三方辦公運營商的需求由第一季度18.9%大幅下跌至6.5%。
應勢而變——辦公需求驅動力隨宏觀經濟結構調整趨勢而變化
仲量聯行最新發布的《樓宇經濟3.0》報告指出，在樓宇經濟3.0時期，樓宇與産業高度融合，樓宇經濟已成爲一種驅動經濟發展的全新産業。因此，當經濟發展步入結構性調整時期，樓宇經濟的發展驅動力亦應經濟而變。從宏觀經濟到辦公樓需求，可從三大趨勢解讀樓宇經濟如何“應變”。
趨勢一：發展新經濟，培育新動能。
應變一：新經濟活力帶動TMT行業躍升至成都辦公樓需求首位。
成都積極構建“5+5+1”現代開髮型産業體系，其中的“1”聚焦“發展新經濟，培育新動能”，圍繞智能經濟、數字經濟打造高技術含量、高附加值的産業體系。上半年，高技術製造業增加值增長10.9%，高技術服務業實現營業收入809.3億元，增長13.6%。第一季度，成都新經濟企業達4.2萬家，同比增長27.0%；前五月，成都百家新經濟重點監測企業實現營業收入增長29.5%。新經濟在本輪經濟結構調整中展現强大活力，帶動TMT行業自2017年開始一直高居成都辦公樓需求前五，而今年上半年TMT行業更是躍居首位。互聯網和相關服務、專業技術服務業營業收入分別增長39.8%、21.1%。以互聯網軟件、網游手游、在綫教育平臺開發爲代表的TMT企業表現活躍，産業活力帶動相關企業需求快速釋放，部分企業因業務發展勢頭迅猛而升級搬遷至優質辦公樓。上半年，典型成交案例包括58同城擴租航天科技大厦、維塔士選址平安金融中心等。
趨勢二：要素供給不斷創新，金融市場穩定發展。
應變二：經濟不確定性引致市場主體采取避險策略，保險業辦公需求有望再上揚。
今年前5個月中國原保險保費收入21,854億元，同比增長14.4％。四川原保費收入排名位居全國前五，保險業在成都發展勢頭良好，帶動辦公需求平穩釋放。城市人口的聚集與國民財富的攀升是推動成都保險行業發展的基本動力，而宏觀經濟的不確定更催生出大量期望利用保險産品規避風險的個人與企業需求。未來，保險公司將繼續成爲金融類企業辦公需求的重要支撑點，大面積租賃與資本市場大宗成交將是市場焦點。
趨勢三：經濟活力持續激發，市場主體不斷涌現。
應變三：中小微企業主導辦公需求，二級租賃市場成交活躍。
2019年第一季度，成都新增市場主體9.1萬戶，新增注册資本2,521.7億元。中小微企業屬成本敏感型租戶，房地産策略相對審慎，聯合辦公等第三方運營的辦公空間在裝修、面積段、運營服務等各個領域更能滿足此類租戶需求，因此備受市場青睞。上半年，成都第三方辦公運營商的擴張步伐已逐步趨于理性，二級租賃市場供應量有所收窄。整體轉租率在小微、初創企業的帶動下達到七成以上。但成長型企業較低的抗風險能力亦爲租賃市場帶來不確定性。第二季度，市場錄得多宗退租案例，其中58.1%的退租企業的承租面積在300平方米以下，而服務業、新興金融業首當其衝。退租後，多數租戶流向性價比更高、租期更靈活的二級租賃市場。
截至2019年第二季度末，成都優質辦公樓平均空置率爲23.7%，較2018年末持平，甲級辦公樓市場均值略高，報24.0%。優質辦公樓平均租金報91.4元/平方米/月，一季度環比微漲0.1%，二季度環比持平；甲級辦公樓達到121.7元/平方米/月。在中國主要1.5綫及二綫城市租金紛紛下滑的情形下，成都辦公樓租金走勢仍保持穩健。
仲量聯行成都商業地産部負責人黃璐表示：“儘管市場需求放緩，但成都作爲中國西部的門戶城市，其强大的經濟勢能使其市場抗風險能力更强。其次，與大多非一綫城市不同，成都辦公樓市場已走出高供應周期。成熟商圈如市中心、金融城等區域年內新增供應量處于低位，預計商圈租金將企穩。”
應市而變——聚焦人與企業真實需求，打造“全場景辦公體系”
當經濟步入結構調整轉型期，各市場主體已難以單單通過價格競爭、産品競爭在激烈的市場競爭中脫穎而出。應需求之變而變，市場競爭已轉爲對人與企業真實需求的探索。辦公需求可以按場景細分爲迎賓、辦公、會議、會晤、研討、就餐、休閑、接送等各個子場景，每個子場景不僅僅是空間與配套設施的組合，“運營”的加持將使空間場景被有效激活。以企業需求爲出發點，辦公場景化能够爲企業營造全場景辦公體系，滿足企業多元、多變的辦公需求。
新經濟作爲未來經濟增長的核心支撑，將給辦公樓市場帶來穩定需求。新經濟所涵蓋的産業類別紛繁複雜，具有創新性、創造性的成長企業居多，且不同類型的企業對辦公場景的訴求具有差异性。辦公場景化可實現企業辦公需求“菜單化”，明晰各項菜單式子場景。此辦公“産品”能够幫助開發企業實現體系化、標準化，更精准地提供定制化空間功能，同時有效降低成本。
《樓宇經濟3.0》報告指出，未來辦公場景具有科技與數字、綠色與健康、共享與靈活、多元與融合四大特徵。市場需求變化加速，未來辦公空間的産品迭代周期也將縮短。實現産品更迭的立足點，即打造以人爲本的辦公産品，以及構建智能高效的招商、運營、服務、管理體系。全場景辦公體系不僅聚焦運營端的改變，同樣反哺開發與招商環節。未來全場景辦公體系的應用將不局限于開發項目，隨著辦公場景的去中心化，更加多元的辦公産品將有望走出辦公樓，遍及城市各個角落。而科技的引入將爲辦公産品注入更多智慧基因，智慧化場景的打造將加速辦公産品的迭代。
